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第9弾は、建設関係のお仕事をされているあこさんに、購入した物件やDIYの秘訣についてお話を聞かせていただきました。
〈目次〉
あこさん/神奈川在住で戸建て購入
あこさん：
神奈川県在住、建設会社勤務です。年収は600万円弱で自己資金は1000万円程度です。2021年の6月頃に0期生として、ヤモリの家庭教師に入会しました。
戸建ての物件を購入し、今は２棟目の物件を探しています。
不動産投資を始めたきっかけ
あこさん：
しかし、コロナになった最初の年に年収がガクッと落ちてしまったことから、自分自身で年収を補填しないといけないと思いました。そこで、「私でも不動産事業ができるかもしれない」という思いから一歩踏みだしたことがきっかけです。
相模原市物件の購入前
藤澤：
1棟目購入まではどのように物件を探していましたか？
あこさん：
最初は、自宅から近いエリアで探していました。物件の検索や不動産会社からの紹介を受けることを繰り返していました。
場所としては神奈川県や東京都を見ていたため、金額面でどうしても高くなってしまうことから、購入したい金額で購入できないことや表面利回りが合いませんでした。
そこで、エリアを広げてみると、最初に内見した物件を運良く購入することができました。
藤澤：
これはとても大事なことで、最初は自分の住んでいるエリアの近くで絞って探してしまいがちですが、中々良い物件は発掘できないです。エリアはどれくらい広げましたか？
あこさん：
自宅から2時間以内で行けるエリアに広げて探していました。
藤澤：
人それぞれですが、自分が苦にならない範囲で、なるべく広いエリアで探すと選択肢が増えます。最初の物件の購入まで、内見はどれくらいされましたか？
あこさん：
内見数はあまり多くなく、5・6棟でした。 藤澤：
購入できた物件を最初見た際に、これまで見てきた5・6棟の物件と比べ、どのように感じましたか？ あこさん：
「あ。綺麗」と思いました。
▼ 購入した戸建ての外観
藤澤：
これは大事です。写真の物件を観てみると、あまり綺麗でないと思われる方が多いかもしれませんが、これでも綺麗です。築何年ですか？ あこさん：
築41年です。
藤澤：
パッと見た際に、駐車場もあり、しっかり建物も立っており、いいなという印象を受けました。
内装を見てみると、結構古い印象を受けますね。
▼ リフォーム前の内装
あこさん：
自分では新築しか直したことがなかったので、どのように直したら良いのか全然分かりませんでした。
ヤモリの家庭教師だと「いちごの腐った部分だけをつまんで捨てる」というように、本当の駄目な部分だけを直すのが基本ですが、自分では上手に出来ず、掃除など色々と試してみましたが、綺麗にならなかったです。そのため、キッチンなどは安いものと交換しました。
藤澤：
キッチンや給湯器も古い感じで、全体的に内装は昭和感が残る感じですね。洗面台なども交換しましたか？
あこさん：
はい、交換しました。洗濯機置き場がなかったので取り付けたりもしました。
相模原市物件の購入した物件
あこさん：
・築41年
・木造
・瓦葺き屋根
・４DK
の戸建てを購入しました。
1階に和室1部屋と、2階に和室2部屋、洋室1部屋ある間取りです。ダイニングとリビングとなる和室が間取り的に離れていたので繋げることで洋室化し、ＬＤＫとして使いたかったのですが、お金をかけずにそのまま和室を綺麗にするリフォームをしました。
そのため、間取りは変更していないです。洗濯機置き場を確保するために、洗面所の部分だけドアを取っ払い、ロールスクリーンを取り付けました。
藤澤：
元々の売値が380万円から買値の300万円までの大きな指値はどうやってしましたか？
あこさん：
当時は思い切った指値をしたつもりでしたが、今考えてみるともっと安く購入できたと考えています。私は二番目に物件を見たのですが、一番目に見られた方は実需用で購入を考えており、物件を汚いと言って帰っていきました。
私は見た感じ綺麗で大丈夫であると思ったので、少しの指値で購入できればいいなと考えており、うまく仲介の方に交渉していただいて、指値が効いたという感じです。
藤澤：
今回は現金で物件を購入されましたか？
あこさん：
はい、そうです。現金で購入し、リフォームを終えてから、リフォームローンとして日本政策金融公庫からごく一部借りました。
藤澤：
戸建ては、300万円以下で購入できると良いという基準で考えています。収支はどのような感じでしょうか？
あこさん：
入居者さんには4月から入居していただきました。猫を飼われているため、当初は6万円で想定していましたが、最終的には6万3500円でご入居いただいています。
当初の利回り計算では表面利回りは24％で、最終リフォーム後の計算では実質利回り17％で着地しました。
藤澤：
300万円で購入し、リフォーム120万円かかり、月額家賃収入6万3500円得ており、年間家賃収入76万2千円で、実質利回り17％ですね。
最初の一棟目としては、かなりしっかりとリフォームされたうえで利回り20％近く、結果としては17％と落ち込んでいますが、しっかりと入居者もついており、安定的に回っているので素晴らしい事例です。
不動産事業のリフォームについて
あこさん：
まず、キッチンと洗面台とトイレを交換しました。水回りはお風呂以外は全て交換しています。ブロックキッチンも掃除しても綺麗にならなかったので全て新しく交換し、吊戸を購入する予算がなかったので吊戸は外し、棚を付けて物を置いていただけるようにしました。
ステージングではカゴを置いたり、グリーンを置いたりしました。浴室はそのままですが、シャワー水栓だけ交換しました。元々バランス釜だったので、変わったアルミのような板が貼ってありましたが、
汚らしかったので剥がし、キッチンパネルを貼り付けました。
コーキングも汚い部分だけ打ち直し、タイルより上の部分は自分で塗装しました。
藤澤：
トイレのアクセントカラーもご自身で選ばれましたか？
あこさん：
はい、そうです。ヤモリ的には万人受けするような色を選ぶのでやりすぎは駄目かもしれませんが、少し印象に残ることと、私が建築関係の仕事をしているので、何か変わったことをしたいと思い、黒のアクセントクロスを取り付けました。
他にも、元々あるトイレットペーパーの棚もタバコのヤニで茶色かったので、塗装して使えるようにしました。
藤澤：
ライトもおしゃれですね！
あこさん：
ライトは部屋の中心にありましたが、サイドに置き、雰囲気がよくなるようにしました。
藤澤：
これは、あこさんの本業のセンスも活きたリフォーム例です。ベーシックに全て白でやることはコストもかからず誤魔化せる点では良いのですが、入ったときに印象に残るアクセントカラーを少し入れてみることは良いです。
あこさん：
予算は変わらないので、予算をかけない中で目を引く感じにできると良いと考えています。洋室の部分は天井だけ色を変えてみました。
本来は白が良いのかもしれませんが、他の部分をいじっていないので、天井の部分を変えるとまた印象も変わると思い、薄いグレーにしてみました。
▼ リフォーム後の物件画像
藤澤：
実際にDIYするところと工務店へ発注するところの区分けはどのようにしていましたか？
あこさん：
私はDIYが苦手だったので自分で出来そうな部分だけ挑戦し、基本的には業者の方におまかせしていました。自分でＤＩＹしたところはキッチンの天井を白く塗装したこと、お風呂の壁と天井を塗装したこと、階段の下の収納の扉をカッティングシートで張り付けたのみです。
藤澤：
リフォーム費用が全部で120万かかっていますね。内訳として、内装で70万、瓦関連で22万、支給品で20万、浄化槽補修が19万ですね。
あこさん：
浄化槽はチェックを怠ってしまいました。貸しだす前に検査をしたところ、亀裂が入っているということで急遽直しました。この40万が想定外ではありましたが、全部で125万に収まりました。 藤澤：
内装70万でビフォーアフターが素晴らしいのですが、工夫した点はありますか？
あこさん：
途中で利回りがどんどん悪くなると感じたので、当初は2階の和室2部屋をクロス貼りをすることや畳を変えることを検討していましたが、思い切って何もしないという考えに踏み切りました。
そして、DIY自由という募集をかけたところ、入居者さんがご自身で畳を変えてくれ、嬉しいです。
何もしないこともありだと思います。
不動産事業の今後の展望や目標
あこさん：
今後の目標はアパート購入を考えています。アパートを沢山検索していましたが、残置物が沢山ある戸建てを見つけたので、その物件の購入を検討している段階です。
藤澤：
残置物の多い物件を購入を検討されており、昔のあこさんだと購入には至らないと思いますが、購入しようと思った理由はありますか？
あこさん：
2年前の私ですと、すぐに退散し購入は絶対になかったと思います。今見ても、残置物が凄いと思いますが、なんとかなるという気持ちのほうが大きいので購入出来たらチャレンジしようという気持ちでいっぱいです。
藤澤：
1棟目をやっている経験が活きていますね。物件探しから客付けまでの一通りのプロセスを終えると、2回目やる時の安心感がありますよね。
あこさん：
2棟目を行う身としては1棟目のフローが参考になると実感しております。
▼ あこさんが２軒目でトライしている残置物がたくさんある物件
ヤモリのサービスについて
あこさん：
ヤモリに入ってよかったことは、キコリ先生への相談メールがいつでもできることです。悩んだ際にすぐに質問でき、回答を下さるので取り組みやすいです。自分で判断できないことが沢山あるため、その点を相談できます。
取り組んではいけない点も教えてくれるので、取り組むべきものだけに取り組めば、失敗がないと感じております。
「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています
ブログの筆者／藤澤正太郎
東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。海外インフラ事業の開発プロジェクトに従事。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産ユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。東大IPCの1st ROUNDに採択。三菱UFJ信託銀行などから10億円資金調達をして、日本初となる空き家賃貸ファンド組成へ向けて活動中。
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