今回は、金融機関との面談で気をつけるべきポイントについてお話しします。不動産事業では金融機関から融資を受けられるか否かが成否を分けると言っても過言ではありません。その可否に大きな影響を持つ融資面談で、発言すると悪影響が出る単語を5つ紹介します。
YouTubeでも動画でわかりやすく解説していますので、ぜひチェックいただければと思います。
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〈目次〉
不動産事業の金融機関との面談において注意するべき5つのワード
以下のような発言には気をつける必要があると思います。
①副業としてやっている
②他責な発言
③連続して物件を購入したい
④短期で売却益を得たい
⑤いずれ退職(FIRE)したい
実際はこの5つ以外にもNGワードがありますが、重要なのは「全て覚える必要はない」ということ。今回紹介する5つの例から 融資をする金融機関の心情を理解し、投資家ではなく事業主としてのマインドセットを学ぶことで適切に面談を進めましょう。
【不動産融資】NGワード①副業としてやっている
まず1つ目のNGワードは「副業」です。
「副業」と言いたくなるかもしれませんが、銀行側の視点では、「副業で行うのであれば、業務用のアパートローンを使うべきだ」という認識になります。確かに、アパートローンの面談時には「副業」として認識されていても問題ないと思います。しかし、通常のプロパーローン、つまり事業者としての借り入れに関しては、副業を理由に融資を受けるのは難しいのです。
金融機関は、しっかりとした事業として成立することを前提にお金を貸します。「副業でやりたい」という表現を使うと、金融機関の担当者は「この人は本当に大丈夫だろうか？」と不安に思ってしまう可能性が高いです。
ここで重要なのは、「不動産投資」ではなく「不動産事業」というマインドを持つことです。「副業」や「不動産投資」という言葉を使いたくなるかもしれませんが、投資に対して融資を受けるのは難しいです。金融機関が融資を行うのは事業に対してであり、投資には慎重です。この点をしっかり理解し、「副業」という言葉を避けることが重要です。
特に「副業」という言葉を使うと、軽く見られてしまう恐れがあります。「副業でやろうと思っています」と言うと、貸し手側に不安を抱かせる可能性が高いです。もしあなたが貸す側であれば、副業で行う人に貸すのと、本業として行う人に貸すのでは、どちらを選びますか？やはり本業で行う人に貸したいと思うはずです。そのため、この点には十分注意が必要です。
【不動産融資】NGワード②他責な発言
2つ目のNGワードは、「いい物件と聞いてまして」というような他人の意見を鵜呑みにした他責の表現です。他の人から聞いた情報をそのまま面談で話してしまうケースがこれに当たります。たとえば、仲介業者が「いい物件」と言っていたり、物件について質問された際に、自分で答えられずに「いただいた資料を見て、いい物件だと思っています」と言ってしまうことがあります。
このような発言をすると、金融機関の担当者に「重要な判断を事業主が出来ていない」または「物件について十分な理解ができていない」という印象を与えてしまいます。特に、不動産投資が初めての方や、ワンルームマンションを運営していた方などが、このような表現を使いがちです。「いい物件と聞いてます」と言ってしまうと、自分でしっかりと調べていないことが明らかになってしまいます。他責な不動産投資家に融資して返済が滞るような事態は金融機関が最も避けたいことであり、面談に大きな影響がある言葉と思います。
もし、先ほど述べた「事業」という視点を持っていれば、このような発言は出ないはずです。しかし、そうでない場合、経験が浅いとつい言ってしまうことがあるかもしれません。「いいと聞いています」といった表現は避けるべきです。そもそも、自分で調査し、「これは良い物件だ」と自信を持って判断できる物件を持ち込むべきです。この点には十分に注意してください。
【不動産融資】NGワード③連続して物件を購入したい
3つ目のNGワードは、「この物件を購入した後、どうしていきますか？」という質問に対して「すぐに次の物件の購入も積極的に進めていきたい」と答えてしまうケースです。
その気持ちは理解できますし、自分の目標としてキャッシュフローを増やすために多くの物件を購入したいという考えもわかります。しかし、銀行員から見ると少し不安に感じるかもしれません。たとえば、今この物件が良いかもしれませんが、その後に次々と物件を購入する中で何か問題が発生した場合、現在の融資にも影響が出るかもしれないと考えてしまうのです。
「年内に5棟買いたい」といった発言は、銀行員にとって悩ませる要因となります。何かが原因で、自分の担当する融資に影響が出る可能性があるため、そういったことはなるべく言わない方が良いでしょう。聞かれた場合には、「良い物件が出てきたら購入したいという気持ちはあるものの、頻繁に出てくるものではないので頑張って探しています」といった回答に留めておくのが無難です。
【不動産融資】NGワード④短期で売却益を得たい
4つ目のNGワードは、「この先どうするんですか？」という質問に関連してよくある「この物件を満室にしてすぐに売却して次のステップに進みたい」という発言です。
「売却したいと思っています」と言ってしまうと、銀行から「すぐに売却するのか」「転売屋なのか」と疑われてしまい、非常に良くない印象を与えます。たとえば、1年や1年半運用して満室にし、キャッシュフローが安定してきたら売却してキャッシュポジションを上げるという考え方は、事業者としては理解できます。しかし、金融機関の視点から見ると、短い期間で一括返済されると、銀行にとっては大きな負担となります。
銀行員はアパートローンなどの融資において、多大な手間をかけて審査や面談を行い、最終的に数パーセントの金利を得るビジネスをしているのです。それが1年程度で終わってしまうと銀行にはわずかな金利しか入らないため、できるだけ完済してほしいのが道理です。基本的に、10年や15年の融資期間で全体の利益を見て判断しているため、「すぐに売却したい」「売却益を出したい」と思っていても、それは口にしない方が良いでしょう。
もちろん、物件を運用している中で、査定に出したら良い価格で売れることになり、融資してもらったけれど売却することになった、というのは仕方のないことだと思います。事業をしていれば、そのようなビジネスチャンスを活かすのは当然です。しかし、最初からそのつもりであることを伝えるのは避けるべきです。
もし短期で売却を考えているのであれば、不動産業者向けの1年ローンなどを提案される可能性があります（短期転売用の融資商品の金利は通常事業の融資の金利と比べ数倍の設定です）。そういったローンを利用するのは別の話ですが、通常の面談ではそのような意図を伝えない方が良いでしょう。
【不動産融資】NGワード⑤いずれ退職(FIRE)したい
最後にお伝えする面談で言わない方が良いワードは、「不動産をたくさん購入して、いずれ仕事を辞めたい」という言葉です。不動産をたくさん購入して、いずれは仕事を辞めたいと考えている方もいらっしゃるでしょう。それは理解できます。しかし、銀行の担当者にとって、この発言は非常に不安を感じさせるものです。
この物件を購入し、さらにいくつか物件を買った後に仕事を辞めてしまったらどうなるか、銀行員にとって心配になる発言です。融資をする際には、通常、会社員としての安定した収入や、自分で事業を行っていて安定した収入源があることを前提にしています。源泉徴収票や安定的な収入を確認した上で融資を組み立てているのです。
もちろん、事業が成長し、決算書が良くなれば、それを根拠に融資を受けることができる場合もあります。しかし、事業の初期段階で「たくさん物件を購入して早く仕事を辞めたい」と言ってしまうと、銀行員は「この人はすぐに辞めてしまうのではないか？」と不安に思うでしょう。また、倫理審査に記載されている安定的な収入がどうなるのかも懸念されます。
そのため、たとえ仕事を辞めたいと考えていたとしても、そのような発言は控えるべきです。最終的にキャッシュフローが十分に出て、仕事を辞めることになった場合は、銀行にしっかりと報告すべきですが、最初からその意図を伝えるのは避けた方が良いでしょう。
不動産事業で融資を引くためのマインドセットを心得よう
今回は、融資を受ける際に金融機関との面談で避けるべき5つのポイントについてお伝えしました。
要するに、銀行には投資ではなく事業として真剣に取り組む姿勢を伝え、長期的な視点で進めていく意思を示すことが大切です。この5つのポイントに気を付けて、しっかりと取り組んでください。
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