今回は、ヤモリの家庭教師の生徒であるJPさんをお招きし、4ヶ月でアパート3棟を購入するに至るまでのエピソードについてお聞きしました。サラリーマンとして本業に勤しみながら、不動産投資でキャッシュフローを作っていく体験談を学ぶことのできる内容になっておりますのでぜひ最後までご覧ください。
YouTubeではインタビュー全編を掲載しておりますので、ぜひチェックいただければと思います。
動画はこちら↓
〈目次〉
【不動産投資】関東スキームで現在アパート3棟を経営するJPさん
藤澤 ：
ヤモリの学校の皆さん、こんにちは。ヤモリ代表の藤澤です。今日は購入者インタビューということで、JPさんにお話を伺います。JPさん、こんにちは。
JPさん：
こんにちは。よろしくお願いします。
藤澤 ：
ありがとうございます。ヤモリオフィスにお越しいただきまして。JPさん、関東スキームでご存じの方もいらっしゃると思いますが、これまでの生徒さんの実績の中で過去最高の利回りのアパート購入を果たされました。おめでとうございます。静岡銀行さんからの融資でアパートを購入され、すでに3棟も所有しているとのこと。まずは不動産を始めたきっかけを教えてください。
JPさん：
不動産を始めたきっかけは、今東証プライムの上場企業に勤めているのですが、今後自分がやりたいことが出てきた時に、現在の待遇が足かせにならないようにと思い始めました。株なども試しましたが、相場の上下でストレスがあり、ヤモリのインスタを見て不動産が合っていると感じました。
藤澤 ：
不動産投資は様々な種類がありますが、アパートから始めようと思った理由は何ですか？
JPさん：
最初は株式投資をしていましたが、不動産の方が安定していると思い、ヤモリさんのインスタを見てアパート投資を決めました。ヤモリの家庭教師に入会してから1棟目の購入まで1年以上かかり、それまではヤモリのYouTubeや家庭教師の教材を見ながら勉強を始め、知識を蓄えていました。
藤澤 ：
1棟目の購入までどのような苦労がありましたか？
JPさん：
物件探しが一番の苦労でした。関東スキームで1都3県をメインで探していましたが、良い物件はすぐに売れてしまい、なかなか買えない時期が続きました。
【不動産投資】1棟目のアパート利回りと購入経緯
藤澤 ：
1棟目の購入物件についてお聞かせください。
JPさん：
木造アパート、築29年、金額4600万円の3DKで8部屋の物件です。静岡銀行さんからの融資で、期間35年のオーバーローンで購入しました。敷地内に駐車場もあり、ファミリー向けの部屋です。購入時は8分の5埋まっており、現在は満室です。
藤澤 ：
購入してからの家賃収入はどれくらいですか？
JPさん：
年間で約510万円、月額で約40万円の収入があります。
藤澤 ：
素晴らしいですね。ところで、元々その購入した時の経緯をちょっと伺いたいんですけども、物件が出てからの動き方ってどんな感じでしたか？
JPさん：
この物件は仲介業者を結構巡った中で、水面下で紹介してもらいました。ちょうどヤモリサミットの去年の朝9時ぐらいに来て、もうこれは買うしかないと感じました。ちょうどその時、付き合っていた彼女と遊んでいたんですけど、急遽「もう買い付けなきゃ」と思い、翌日にヤモリさんを連れて見に行きました。
藤澤 ：
すごいですね。ヤモリの活動をしている方の中には、家族や彼女、パートナーがいる方も多く、休日に突然物件を見に行くこともありますが、理解はありましたか？
JPさん：
そうですね、彼女も一緒に理解してくれました。それで、1棟目の買い付けを先に入れました。その後、物件を見に行きました。
藤澤 ：
物件を見に行った時の印象はどうでしたか？
JPさん：
駐車場もあり、ファミリータイプとして広さも十分かなと思いました。しかし、その辺は詳しい仲介業者にヒアリングしながら賃貸情報を確認していました。見てみて本当にいい物件だなと思い、さらに確信に変わりました。
藤澤 ：
空室だった部屋はリフォームが必要でしたか？
JPさん：
リフォームされた状態ですぐに入居可能でした。
藤澤 ：
場所はどちらでしたか？
JPさん：
静岡県です。
藤澤 ：
静岡銀行さんからの融資で購入した事例として素晴らしいと思いますが、利回りはどれくらいでしたか？
JPさん：
今ちょうど12％くらいです。
藤澤 ：
1棟目の購入に関して、どのような基準で物件を探していましたか？
JPさん：
基本的に物件ポータルサイトで10％以上の利回りを目指して探していました。特に土地付きの物件を対象にしていました。しっかりと探して毎日確認していたおかげで、良い物件を見つけることができました。
【不動産投資】2棟目のアパート利回りと購入経緯
藤澤 ：
次に、2棟目の購入について教えてください。
JPさん：
2棟目は重鉄のアパート、築32年、6800万円で3DK12部屋の物件です。こちらも静岡銀行さんからの融資で、現在の利回りは13.8％です。
藤澤 ：
2棟目を購入できたのはいつでしたか？
JPさん：
去年の11月です。1棟目の購入から約2か月後ですね。
藤澤 ：
静岡銀行さんとの関係ができていたため、融資もスムーズだったんですね。購入時の物件の状況はどうでしたか？
JPさん：
購入時は満室でした。
藤澤 ：
その物件をどのように見つけたのですか？
JPさん：
最初は8000万円ぐらいで売りに出されていた物件でしたが、半年ほど売れ残っていました。静岡銀行さんに持っていったところ、1棟目の実績もあり、融資がつきました。それで6800万円に指値して購入しました。
藤澤 ：
指値交渉もうまくいったんですね。指値後、どれくらいで購入が決まりましたか？
JPさん：
1か月弱ぐらい連絡が取れず不安でしたが、最終的に直接売主と話す機会を設けて、最終的に6800万円で購入が決まりました。
藤澤 ：
その結果、現在の家賃収入はどれくらいですか？
JPさん：
年間で1000万円を超えています。
【不動産投資】3棟目のアパート利回りと購入経緯
藤澤 ：
3棟目の購入についても教えてください。
JPさん：
3棟目は1DK/1LDK6部屋のアパート、築38年、金額2700万円で、こちらもオーバーローンで購入しました。購入時は2部屋空室でしたが、DIYでリフォームを進めています。
藤澤 ：
大体返済比率でいくとどれぐらい収まりましたか？
JPさん：
50％ですね。長期で金利は3.6％と他と比べると結構高めですが、長期で融資が引けている分、月額の返済も抑えられて、毎月キャッシュを出しながら返済も進めていく物件ですね。
藤澤 ：
すごいですね。2023年は本当にフィーバーですね。これも見ていただくと、本当に鉄骨も良さそうで、前には駐車場がありますね。1DKが6部屋のアパート、築38年で金額2700万円。こちらもオーバーローンで30年の融資条件が素晴らしいと思うんですが、こちらのアパートの購入経緯を教えてください。
JPさん：
これはポータルサイトで見つけて、出ていたのが3300万円でした。僕もその時に買い付けを入れたんですが、2番手でした。仲介さんは1番手の方を優先しましたが、その方の融資がうまくいかなかったため、チャンスと思ってすぐに行動しました。最初は500万円下げて2800万円でオッケーと言ってもらい、最後はさらに粘って2700万円にしました。
藤澤 ：
交渉が上手ですね。その100万円の理由について、どのように説明したんですか？
JPさん：
売主さんが急いでいると仲介さんから聞いていましたし、年数も経っているので2部屋空いていることもあり、リフォーム費用を少し持っていただけませんかと説明しました。しっかり物件を見に行き、リフォームにかかる費用を理由として説明しました。
藤澤 ：
その結果、2700万円で合意できたんですね。利回り的にはどれぐらいですか？
JPさん：
リフォーム前の表面利回りで14％弱ですね。
藤澤 ：
1棟目、2棟目は近いエリアで購入されましたが、3棟目も同じエリアですか？
JPさん：
静岡ですが、新幹線の停車する駅から車で30分ぐらいの場所です。主に静岡で探していて、今回も金融機関の融資条件が良かったです。
藤澤 ：
オーバーローン30年の融資条件は、静岡銀行さんとは違うプロセスだったと思いますが、今回の融資で苦労した点や工夫した点はありますか？
JPさん：
元々他の物件で話をしていた担当者さんがいたので、その方がこの物件を見てくれて、スムーズに進めることができました。他の金融機関ではしっかりした資料を提出することが重要でした。
3棟のアパート経営の結果出たキャッシュフローは...
藤澤 ：
購入してから現在、2部屋が空いているんですね。DIYでリフォームを進めていると聞きましたが、どのように進めていますか？
JPさん：
仕事終わりに車で向かってDIYをしています。たまに友達も手伝ってくれますが、なかなか進まない部分もあります。
藤澤 ：
DIYは一見簡単そうに見えても、細かいところが残りがちです。どのような作業をしているんですか？
JPさん：
主に表層部分をやっています。慣れるまでに時間がかかるし、部材の調達も何度も必要です。
藤澤 ：
では、今はまだ空室のままですか？
JPさん：
今月中には満室にする予定です。
藤澤 ：
3棟目に関して、満室になると年間の家賃収入はどれぐらいになりますか？
JPさん：
大体350万から400万円です。
藤澤 ：
3棟を購入したことで、年間の総収入はどれぐらいになりますか？
JPさん：
年間2000万円ぐらいです。手残りで1000万円ぐらいのキャッシュフローが期待できます。
不動産投資におけるヤモリと今後の目標について
藤澤 ：
ここまで振り返って、ヤモリとして活動しながら助かったことや良かったことはありますか？
JPさん：
やっぱりメールで相談できるところが助かりました。不動産は大きな買い物なので、買う前に客観的かつ経験豊富なきこり先生からアドバイスをいただけるのは非常にありがたかったです。自分だけで考えていると、気づかないことやどうしても感情が先行してしまうことがありますが、客観的に見てもらうことで、良いところも悪いところも把握できるのは大きな助けでした。
藤澤 ：
それが今後の展望に繋がるわけですね。JPさん、3棟を購入し、DIYもやって、稼働している物件からリフォームが必要な物件まで経験されましたが、次の目標は？
JPさん：
次は2026年までに月収200万円を目指しています。3棟やってきたことで、だんだん楽しくなってきています。物件を見るのも最初は大変でしたが、だんだん楽しくなってきましたし、次の物件も見やすくなってきました。目標の200万円も達成できると思います。
藤澤 ：
楽しんで取り組んでいるのが伝わってきますね。これからも頑張ってください。今日はありがとうございました。
JPさん：
こちらこそ、ありがとうございました。
インタビューを通じて、JPさんの不動産投資の成功ストーリーを伺いました。不動産投資を始める際の参考にしていただければと思います。
「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています
ブログの筆者／藤澤正太郎
東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。海外インフラ事業の開発プロジェクトに従事。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産ユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。東大IPCの1st ROUNDに採択。三菱UFJ信託銀行などから10億円資金調達をして、日本初となる空き家賃貸ファンド組成へ向けて活動中。
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・副業で人生を豊かにしたい人・基礎から不動産事業を学びたい人・家さんのリアルな経験を知りたい人初心者でも中古物件のリノベーション事例や、物件購入者のインタビューなども紹介しています。フォローするだけで不動産に詳しくなること間違いなしなので、ぜひ覗いてみてください。InstagramはこちらYouTubeはこちら
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