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今回は、購入者インタビューの13回目として、ヤモリの家庭教師の生徒さんであるサボテン夫婦さんをヤモリオフィスにお呼びしてインタビューしました。
サボテン夫婦さんは、大家ネームの通り夫婦で不動産事業をされており、関東スキームで2棟、滋賀銀行で1棟、合計で中古アパートを3棟購入しています。さらに、その3棟のアパート全てを2022年の間に取得しており、順調に手残りキャッシュフローを拡大しています。
YouTubeでもインタビュー全編を掲載しておりますので、そちらもぜひご覧ください。
〈目次〉
サボテン夫婦さん/夫婦でアパート3棟購入
――簡単に自己紹介をお願いします サボテン夫婦さん：
夫婦で不動産をやっています。ふたりとも30代で共働きなので、両方の与信を使いながらアパートを購入しています。
藤澤社長：
夫婦お二人それぞれの名義で別々の物件を購入してますよね？
サボテン夫婦さん：
私は関東スキームじゃなくて滋賀銀行から融資を引いて1棟購入しました。嫁のほうが関東スキームで2棟購入しています。
藤澤社長：
最初から夫婦で不動産事業をやろうってなったんでしたっけ？
サボテン夫婦さん：
最初の方は嫁は前向きではなかったのですが、1棟目を購入してからはむしろどんどんやろうという風に言ってくれました。
藤澤社長：
ヤモリの生徒さんでも、最初は「ヤモリって大丈夫？」って家族も不安に思うこともあるのですが、リアルイベントに参加すると気づけば一緒に事業をやっているっていうパターンが多いです。まさにその先行事例ということで参考になりますね。
――その流れでお聞きしたいのですが、奥さんに協力してもらうためのコツなどはありましたか？
サボテン夫婦さん：
難しい話ですよね、私の場合は数字で見せていました。実際にこの物件を買うとどれくらいのキャッシュフローが出て貯まるかを説明し、あとは勢いで1棟目を購入しました。やっぱり実際に購入すると毎月お金が入ってくるので、家族にも理解しやすくなるんじゃないかと思います。
藤澤社長：
もやっとしていると不安がありますけど、数字に落とし込むと不安が解消されて解決する場合もありますよね
購入した不動産物件① 満室中古一棟アパート@埼玉県富士見市
――今回購入された物件の購入に至るまでを教えて下さい。
サボテン夫婦さん：
2021年の夏くらいにヤモリの家庭教師に入会して、結構物件を検討していたのですが、購入までは至りませんでした。この物件を紹介いただいた際に表面利回りが11％ちょっとあることがわかり、すぐに内見に行きました。満室だったので部屋の中を直接確認できない不安はありましたが、仲介さんとトントン拍子で話が進んで購入できました。
藤澤社長：
物件を見つけた経緯としては、仲介さんに問い合わせしたら出てきたということですか？
サボテン夫婦さん：
この物件は、ヤモリの物件配信で見つけました。この物件の前にも数件、静岡銀行には融資を打診していました。
藤澤社長：
静岡銀行さんはヤモリと提携していて、こういう方と物件であれば融資を検討しやすいっていうのは確認しているので、具体的な物件が出て、ヤモリのプロフィールシートで属性シートをしっかり作っていればスムーズにお繋ぎできます。まさにそういう事例だったということですね。
――融資条件の方も可能な範囲で教えて下さい。
サボテン夫婦さん：
金利が3.6％の融資期間が35年です。
藤澤社長：
足元のキャッシュも残りつつ、満室なので最初のリフォーム費用がかからないケースですね。
――勢いで1棟目を購入されたと話がありましたが、不安などはありましたか？
サボテン夫婦さん：
めちゃめちゃありましたね……ただ、一棟購入できたことで更に勢いを得たので、2棟目3棟目は不安なくトントン購入できた部分もあると思います。
藤澤社長：
ここからがすごいですよね、まだ2022年2月ですからね。
購入した不動産物件② 貯土地も狙える中古アパート一棟@神奈川県海老名市
――2棟目も同様に説明いただいてもよろしいでしょうか？
サボテン夫婦さん：
海老名にある物件となり、2棟一緒に並んでいて、築35年ではありますが満室で売りに出た物件です。
近くに戸建てが多いエリアで、更地にして2筆に分けると6000〜6500万円くらいになるんじゃないかということも確認できたので購入に踏み切りました。
――２棟目の物件を見つけた経緯を簡単に教えていただいてもよろしいですか？
サボテン夫婦さん：
ポータルサイトから見つけて問い合わせました。
藤澤社長：
2月に1棟目を購入されて決済終わって、2棟目を購入したのが6月ですよね。1棟目を購入されてからすぐに2棟目を探されてたんですか？
サボテン夫婦さん：
そうですね、少し落ち着いた後の4月から物件探しをスタートしました。
――こちらも融資条件を教えて下さい。
サボテン夫婦さん：
こちらも一緒で静岡銀行で35年の3.6％、フルローンっていう形ですね。妻の名義で購入しています。
――金融機関の担当者とのやり取りで気をつけてることはありますか？
サボテン夫婦さん：
1棟目決済したときに担当者に手土産を持っていきました。2棟目も同じ担当者さんだったのですが、担当者さんと自分の年齢が近く、住んでいるエリアも近かったこともあって話が盛り上がりました。しっかりコミュニケーションできたことも良かった点かと思います。利回りが少し低い物件だったのですが、行内でも交渉して審議を通してくれたようです。
購入した不動産物件③ 中古重量鉄骨アパート一棟@静岡県静岡市
――続いて、年内最後に購入された3棟目の物件についても教えて下さい。
サボテン夫婦さん：
こちらは静岡市にありまして、一棟のアパートでちょっと古くて、築40年弱経っている重量鉄骨の物件になります。販売時は3部屋空室だったんですけど、決済の1週間前に空室2部屋に入居の申込みが入りまして、金額などは変わらずそのまま決済しました。
――12月に購入されたということで、まさにクリスマスプレゼントですね。満室時の表面利回りはどれくらいですか？
サボテン夫婦さん：
18％くらいですね。
藤澤社長：
物件が出てから購入に至るまでの流れとしては、すぐ滋賀銀行で当てて探されてた感じですか？
サボテン夫婦さん：
はい。この物件の前に購入を検討していた物件があり、滋賀銀行に打診していたので、融資金額がどれくらい出るか、無担保の枠も追加でどれくらい出るかをだいたい把握していました。なので、この物件を見たときには、すぐにいけるんじゃないかな、と思いました。
――融資条件を教えて下さい。
サボテン夫婦さん：
不動産担保と無担保枠と併せて融資を引いています。両方とも融資期間20年で金利は平均すると2.6％です。物件については販売価格3600万円に対して、1000万円くらい指値できたのに加え、2700万円くらいまで融資が引けたのでオーバーローンという形になりました。
――すごい指値幅ですね、どのように売主さんと交渉しましたか？
サボテン夫婦さん：
これは運が良かったんですけど、このアパートを持っていたのが法人さんだったんですよね。本業とは別に一棟アパートを保有していて力をかけておらず、決算期に急いで整理したかったみたいなのでそこで交渉しました。
藤澤社長：
すごい、これまでのヤモリの学校を凝縮したような素晴らしい事例ですね(笑)
――今この物件は空室1部屋リフォーム中ですか？
サボテン夫婦さん：
そうです。
――部屋の中は事前に空室分の3部屋は見てから購入されましたか？
サボテン夫婦さん：
3部屋とも見させて頂いて見てから購入はしています。大きくリフォームしないと住めないっていう感じでもなく安心して購入できました。ただ、半年以上空室だったこともあり、なにか問題が発生する可能性は頭に入れていました。
藤澤社長：
なるほど。空室の1部屋はリフォーム完了させて満室にしていきたいですね。
「大家のヤモリ」で収支の推移も大公開
▲大家のヤモリを使って、去年の収支状況についてまとめています。2022年の購入物件は空室ゼロで、7月に2棟目の家賃が入ってきたところで収支が伸びています。
▲2023年はこちら。空室率は10％を切り、月次で家賃収入が135万円入り、返済などの数字を引くと月の手残りキャッシュが60万円弱という状況です。
――2022年は飛躍の年になったかと思いますが、不動産事業を始められた当初はここまで拡大する予想はついていたのでしょうか？
サボテン夫婦さん：
全く予想していませんでした(笑)こんなにキャッシュが残るんだなと実感しています。ただ、ここからさらに拡大していきたいなとは思っていて、個人名義で滋賀銀行から融資を引いて購入していきながら、法人設立して育てていきたいなと思っています。
藤澤社長：
静岡銀行さんも関東スキームでまだ借りれる余地があり、夫名義の滋賀銀行さんもまだ与信枠があるので、これからまだまだ個人でも拡大できますね。加えて今年は法人での購入も頑張っていきましょう。
サボテン夫婦さんの不動産での目標は？
――先程も少しお話がありましたが、サボテン夫婦さんの今後の目標を教えて下さい。
サボテン夫婦さん：
金額でいうとどれくらいっていうのはあんまり定めてないんですが、子供が生まれたので夫婦どちらかが働かなくても大丈夫なくらいは拡大したいです。足元のキャッシュフローで年間1000万円を目指しつつ、それ以降はやりながら考えていきたいと思います。
藤澤社長：
そうですね、子育てに専念するときに安定したキャッシュフローがあると安心ですよね。
――サボテン夫婦さんは関東スキームで皆さんの欲しがるような物件を購入されていますが、物件検索の取り組み方のコツなどはありますか？
藤澤社長：
毎日毎日、検索してたわけでもないですよね？
サボテン夫婦さん：
そうですね、自分たちはメリハリつけてやるタイプかなと思います。このくらいの時期に購入したいから、それまでに一旦ヤモリの物件配信やポータルサイトを全部見て、それ以降は毎日新着を確認することをやっていました。
藤澤社長：
毎月集中してやるのは難しいので、やるぞって決めたらメリハリつけて取り組むのは良いですね。
――ヤモリに入ってから2年弱くらい経っていると思いますが、ヤモリのサービスで良かったなと思ったことを教えて下さい。
サボテン夫婦さん：
インターネットや本から拾える情報って実体験に基づいてないもの多く、いまいちピンと来ないことがあったのですが、ヤモリはきこり先生の実体験をもとに分かりやすく重要な情報を伝えてくれたり、資料をまとめているので、購入まで踏み出しやすかったなと思います。加えて、ヤモリの生徒さんで構成されたコミュニティがあるので、自分でもやれるっていう気持ちがどんどん出てきてやる気に繋がったのも良かったと思います。
藤澤社長：
ヤモリ開催のDIY会も満室なのに来てくださいましたもんね。
サボテン夫婦さん：
僕らは不動産賃貸業をやっていくのにリフォーム未経験なのを良くないなと思っていて、経験できるところはしたいなと思って参加しました。
――家庭内の会話も不動産が増えましたか？
サボテン夫婦さん：
飼っている犬か子供か不動産の話ばかりです(笑)
――2022年に物件購入できた人の中でも、関東スキームと滋賀銀行物件で３棟続けて順調に拡大し、月のCF60万円を達成しているケースでした。サボテン夫婦さん、本日はありがとうございました！
「不動産の民主化」を進めるスタートアップをやっています
ブログの筆者／藤澤正太郎
東京都出身、2011年に三菱商事株式会社入社。4年間のチリ駐在を経て、不動産関連事業の新規事業立ち上げ。退社後は米不動産テックユニコーン企業であるKnotelの日本代表を務め、2019年11月に株式会社ヤモリを創業。 自身でも富山県に戸建てを購入し民泊として空き家再生を行うなど、不動産投資家としても活動中。
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